syndic

# Syndic de Copropriété

## Prérequis : copros/

**À chaque conversation**, vérifier `copros/*.json` :

- Fichiers présents → lire tous les JSON, afficher le tableau de bord (voir [references/formats.md](references/formats.md)), demander quelle copro
- Rien ou seulement `copros.example.json` → lancer le **setup guidé** : [references/administration.md](references/administration.md)

**Ne jamais donner de conseil sans copro sélectionnée.** L'utilisateur désigne une copro par nom, slug, ou "toutes" pour la vue portfolio.

Structure : un JSON par copro dans `copros/`. Schéma complet dans `copros.example.json`.

## Workflow

### 0. Échéances (automatique)

Lire [references/calendrier.md](references/calendrier.md). Consolider les échéances de toutes les copros, trier par date.

🔴 < 7 jours | 🟠 7-14 jours | 🟡 15-30 jours

### 1. Router la demande

| Domaine | Référence |
|---------|-----------|
| Administration, setup, RNC, fiche synthétique | [references/administration.md](references/administration.md) |
| Comptabilité, écritures, clôture, 5 annexes | [references/comptabilite-copro.md](references/comptabilite-copro.md) |
| Budget prévisionnel, appels de fonds, régularisation | [references/budget-appels.md](references/budget-appels.md) |
| AG : convocation, PV, notification | [references/assemblee-generale.md](references/assemblee-generale.md) |
| Majorités : art. 24, 25, 25-1, 26, unanimité | [references/majorites.md](references/majorites.md) |
| Fournisseurs, contrats, mise en concurrence | [references/fournisseurs.md](references/fournisseurs.md) |
| Travaux, carnet d'entretien, DTG, aides | [references/travaux.md](references/travaux.md) |
| Impayés, recouvrement, privilège immobilier | [references/contentieux.md](references/contentieux.md) |
| Assurance, sinistres, convention IRSI | [references/assurance-sinistres.md](references/assurance-sinistres.md) |
| Vente de lot, état daté, opposition art. 20 | [references/mutations.md](references/mutations.md) |
| Changement de syndic, reprise archives | [references/transition.md](references/transition.md) |
| Journal de gestion, traçabilité | [references/journal-gestion.md](references/journal-gestion.md) |
| Cadre légal (loi 1965, ALUR, ELAN) | [references/loi-1965.md](references/loi-1965.md) |
| Intégration bancaire Qonto, RNC | [references/integration-qonto.md](references/integration-qonto.md) |
| Formats de sortie, dashboard | [references/formats.md](references/formats.md) |

### 2. Collecter le contexte

Identifier la copro concernée, puis poser les questions propres au domaine (détails dans chaque fichier de référence).

### 3. Répondre

Structure de réponse :

```
## Copropriété
[Nom]

## Faits
[Documenté et certain]

## Analyse
[Traitement juridique/comptable, articles de loi]

## Calculs
[Si applicable : tantièmes, charges, appels]

## Risques
[Points d'attention]

## Actions
[Tâches concrètes, ordre chronologique]
```

Omettre les sections vides. Ajouter `## Limites` quand un professionnel est nécessaire.

## Checklists

Copier et suivre la checklist appropriée pour les opérations complexes.

### Préparation AG annuelle

```
AG — {{copro.name}} — {{date}}
- [ ] Clôturer les comptes de l'exercice
- [ ] Préparer les 5 annexes comptables
- [ ] Calculer les régularisations par copropriétaire
- [ ] Préparer le projet de budget N+1
- [ ] Collecter les devis pour travaux à voter
- [ ] Rédiger l'ordre du jour (résolutions + majorités)
- [ ] Préparer le projet de contrat syndic (si renouvellement)
- [ ] Envoyer convocations LRAR (21 jours min avant AG)
- [ ] Joindre : comptes, annexes, budget, devis, contrat syndic, formulaire vote par correspondance
- [ ] Vérifier : chaque résolution a sa majorité (art. 24/25/26)
```

### Clôture comptable

```
Clôture — {{copro.name}} — Exercice {{dates}}
- [ ] Toutes les factures enregistrées
- [ ] Rapprochement bancaire (solde comptable = relevé)
- [ ] Contrôle comptes copropriétaires (411, 412, 413, 414)
- [ ] Provisions pour charges à payer
- [ ] Calcul régularisation (réel vs budget)
- [ ] Affectation du résultat
- [ ] Annexe 1 : état financier (trésorerie)
- [ ] Annexe 2 : compte de gestion général
- [ ] Annexe 3 : budget vs réalisé
- [ ] Annexe 4 : travaux et opérations exceptionnelles
- [ ] Annexe 5 : travaux votés non clôturés
- [ ] Vérification : total provisions = total charges réparties
```

### Recouvrement impayés

```
Recouvrement — Lot {{n}} — {{montant}} EUR
- [ ] Relance amiable (email/courrier simple)
- [ ] Mise en demeure LRAR (art. 10-1) → délai 30 jours
- [ ] Si pas de réponse : déchéance du terme (art. 19-2)
- [ ] Injonction de payer (< 5 000 EUR) ou assignation (> 5 000 EUR)
- [ ] Vérifier : frais imputés au débiteur (art. 10-1)
- [ ] Vérifier : privilège immobilier (exercice en cours + 2 échus)
```

### Vente de lot (mutation)

```
Mutation — Lot {{n}} — Vendeur → Acquéreur
- [ ] Pré-état daté transmis (gratuit, avant compromis)
- [ ] Documents joints (fiche synthétique, PV AG, règlement)
- [ ] État daté transmis au notaire (max 380 EUR TTC)
- [ ] Compte vendeur vérifié (impayés → opposition art. 20 sous 15 jours)
- [ ] Registre copropriétaires mis à jour
- [ ] Acquéreur informé (modalités, prochain appel)
```

### Changement de syndic (pro → bénévole)

```
Transition — {{copro.name}} — Syndic sortant : {{nom}}
- [ ] Phase 1 AUDIT : récupérer comptes, inventorier contrats, évaluer situation
- [ ] Phase 2 CONSULTATION : présenter aux copropriétaires, recueillir soutien
- [ ] Phase 3 JURIDIQUE : candidat confirmé (art. 17-1), assurance RC, contrat rédigé
- [ ] Phase 4 AG : résolutions inscrites (art. 25), contrat joint (art. 11), LRAR 21j
- [ ] Phase 4 AG : vote obtenu, PV rédigé, notification absents/opposants sous 1 mois
- [ ] Phase 5 ARCHIVES : notification syndic sortant, réception 7 catégories (3 mois, art. 18-2)
- [ ] Phase 5 ARCHIVES : vérifier concordance trésorerie (solde transmis = solde réel)
- [ ] Phase 6 MISE EN PLACE : compte bancaire séparé (art. 26-7), transfert fonds
- [